买房是人（rén）生一大事，签订（dìng）房屋买卖合同更不可放松警惕（tì），因为买卖双方在专（zhuān）业知识（shí）上信息（xī）不（bú）对称，有时买方并非出于本意或者不（bú）知道如（rú）何把握合同，以致最（zuì）后（hòu）在（zài）合同履行中处于被（bèi）动地（dì）位。因此，在签（qiān）订房（fáng）屋买卖合同时需（xū）要多加注意，了解合同内容，谨防合同（tóng）陷阱（jǐng）。

签订空白条款需注意（yì）

1．看（kàn）是否有（yǒu）商品房预售许（xǔ）可证

取得（dé）商品（pǐn）房预售许可证必须符（fú）合下列条件：

（1）开发企业具有（yǒu）企业法人营业执照和房地（dì）产（chǎn）开发（fā）企业（yè）资质（zhì）证书；

（2）取得土地使用权证书（shū）和使（shǐ）用土地批准文件；

（3）持（chí）有建设工程规（guī）划许可证和建（jiàn）设工程开工许可证；

（4）已通过（guò）竣工验收；

（5）供（gòng）水、供（gòng）电、供（gòng）热、燃（rán）气、通信等（děng）配套基（jī）础设施（shī）具备（bèi）使（shǐ）用条件，其他配套基础（chǔ）设施（shī）和公共设施具备交付使用条件或（huò）已确定（dìng）进（jìn）度和交付日期；

（6）物业管（guǎn）理方案已落实。

买现（xiàn）房的好处在于可以比较清楚地（dì）了解（jiě）房屋的（de）现状（zhuàng），可以尽（jìn）快（kuài）取得房地产权利证书等。购房（fáng）人可到房地产管理部（bù）门核实该（gāi）商品（pǐn）房（fáng）预售许可证真假即可，无商（shāng）品房预售许可证（zhèng）对外销售房屋的，购买时都有隐患，存有不安全因素。

2．看合同中的土地性质

现在很多（duō）房地（dì）产开发项目的用地虽然是出让用地，但由于土地性质为综合用地或者商住两用（yòng）地，导致土地使用年限不是70年，甚至（zhì）有些只有40年。

在购（gòu）买时（shí）一定要看清土地（dì）是否为出让取得（dé）以及土地使用年限是（shì）否为（wéi）70年。目前法律（lǜ）只是规定住宅到期可自动续期（qī），其他非（fēi）住宅（zhái）性质土地一般（bān）需缴费续期。

3．看清楚房屋用途（tú）

现在（zài）有些（xiē）对外销售的房屋虽然（rán）和住宅一（yī）样，但用途（tú）为公寓（yù）。

关于公寓的界定（dìng），目（mù）前不（bú）是很明（míng）确。明确（què）的是，国家（jiā）强制标准中对日照的（de）要求没有（yǒu）提及公寓一（yī）词，只（zhī）有对住（zhù）宅的解释。公（gōng）寓光照时间不需要满足大寒日有（yǒu）效（xiào）日（rì）照内满窗（chuāng）日照时间不少于两小（xiǎo）时。另外（wài）公（gōng）寓（yù）能否作为学区房，目前教育部门也没有（yǒu）明确的（de）答复， 因此为了孩子入学购（gòu）房的要（yào）特别慎（shèn）重（chóng）。

4．物业也不能（néng）忽视

在签订商品（pǐn）房合（hé）同时会与前期物业公司签订物业服务合同（tóng），由于开发商（shāng）与前期物业（yè）公司关系一般比较紧密，物（wù）业公司的声誉（yù），以及物业合同中的很多约定，也要仔细阅读。

虽然成立业委会后（hòu）可以解聘（pìn）物业公（gōng）司，但目前的现（xiàn）实是很多小区因为居住率不足或（huò）者（zhě）业（yè）主不愿多操心，业委（wěi）会的成（chéng）立遥遥无期，导（dǎo）致业主和物业之间纠纷较多（duō）。

5．车库和地下室或者（zhě）阁楼的约定（dìng）

合（hé）同签订时，开（kāi）发商承诺给业主（zhǔ）赠送车库或者储藏室、阁楼的，这（zhè）些约定（dìng）一定要写入合同，口（kǒu）头承诺的东西往往因（yīn）为缺乏证据最后不（bú）了了之。

是否有车库，一定要看规划，而（ér）不是听（tīng）开发商口（kǒu）头承（chéng）诺（nuò）。另外（wài）人防车位也需特别注意。

6．面积的约（yuē）定

这（zhè）是目前（qián）引（yǐn）发（fā）纠纷最多的条款，大家都认为（wéi）签（qiān）订合同后，面积差距（jù）超过3%的（de），可（kě）以（yǐ）不用付（fù）费，实际这是（shì）错（cuò）误的。

如果购房人和开发商有（yǒu）约定，先遵（zūn）照约（yuē）定，无约定再按照（zhào）规定执行。开发商往往（wǎng）在签订合（hé）同时和购房人进行约（yuē）定，约定以有资质的测绘（huì）部（bù）门（mén）出具的（de）面积为主。

这一做（zuò）法规避了3%的（de）法定条件。大（dà）家一定（dìng）要（yào）看清楚（chǔ）这点，可以在合同签订时直接（jiē）约定面（miàn）积（jī），明确约定超过（guò）多少不再付费。

7．贷款问题的约（yuē）定（dìng）

开发（fā）商往往答应（yīng）帮（bāng）助购房人贷款，但（dàn）合同却不约定无法贷款可以（yǐ）退房（fáng），而是约定因为购房人信誉等问题（tí）导致不能贷款的，购房人需一次性付清（qīng）房款。

可以先（xiān）行查（chá）询个人（rén）信用或者（zhě）在（zài）合（hé）同中明确（què）约定“因（yīn）无（wú）法贷款可以解除合同”。

8．逾期（qī）或（huò）者赔偿的问题

开发商（shāng）和购房（fáng）人会在合同中，对双方办（bàn）证或者（zhě）缴纳购（gòu）房款等问题的（de）期限（xiàn）进行约定，但如果细心就会发现，双方违约后（hòu），赔（péi）偿的金额（é）是不对等（děng）的，合同签订时可要求对等（děng）待遇。

9．交房的问题

交房的条（tiáo）件，一定要（yào）在合同（tóng）中明确。在（zài）哪个验收环（huán）节（jiē）之（zhī）后，才可认定完成交房。验收方式（shì）有单体验收、综合（hé）验收、竣工（gōng）验收备案、消防验收等。

单体验（yàn）收后，有可（kě）能小区还（hái）处于建设状态，小区内的道路、绿化都有可能未完（wán）成，居住不一（yī）定方便，因此需约定清楚。

10．小区公共区（qū）域和公（gōng）共部位的约定

开发商往往会告诉购房者，小区内的会所（suǒ）、健身场所等多（duō）么规范、多么先进，绕开产（chǎn）权问（wèn）题。

如（rú）果合同未约定（dìng）这些场（chǎng）所的产权，开发商有可能卖掉这些场所，买主不一（yī）定能（néng）让业主免费或者优惠使用，如果合同（tóng）中（zhōng）约定了这些场所的所有权归（guī）业主所有，则开发商不能（néng）出售（shòu）这些场（chǎng）所（suǒ）。

11．对各（gè）类设施的约定

燃气、宽带等（děng），往往开发商都只（zhī）选择一家，导致用户（hù）无法选择，如果在合同中约定（dìng），要（yào）求开发商（shāng）允许几家经营商进入小（xiǎo）区，业主就（jiù）有（yǒu）主动权了。

12．双方协商解决的内容必须多研究（jiū）

凡是前面（miàn）提到纠纷的内容，后面写双（shuāng）方协商解决的，一般都（dōu）是对开发商不利（lì）的，一定要明确违约责任，不能简单地标注协商解决。

合同附件也要（yào）留意

商品（pǐn）房买卖合同除主合同外（wài），还包含四（sì）个附件，即房屋平面图、公（gōng）共部（bù）位与（yǔ）公用房（fáng）屋分（fèn）摊建筑（zhù）面积构成说明、装修（xiū）设备标准和合同补充协议。

（1）房（fáng）屋平面（miàn）图（tú）应标明（míng）每（měi）一个房间具体（tǐ）的尺寸以及墙体的（de）宽度，还应标明阳台的大小、空调机位等（děng）具体的设备位置。

如（rú）果上述内容不明确，则房屋平面（miàn）图起（qǐ）不到准确指示（shì）的作用，对开发商来说（shuō）也没有（yǒu）明确的约束。

（2）无论是（shì）房屋平面图，还（hái）是公共部位（wèi）与公用（yòng）房屋（wū）分摊建筑（zhù）面积构成说明和装修设备标准，都（dōu）应（yīng）使用（yòng）准确（què）的数字和具体的描述（shù）来表示其内容，而不应使用概念化的（de）词（cí）语。

像“高级”“名（míng）牌（pái）”“精装修”这类词语不应在附（fù）件中出现，而（ér）应明确（què）“高级”具体标（biāo）准（zhǔn）是什么，“名牌”是什么牌（pái）子（zǐ），“精装修”达到（dào）什么装修效果。

（3）根据民事法律“意（yì）思自治”原（yuán）则，商（shāng）品房买（mǎi）受人完全可以不受格式（shì）条款的限制，与开发商（shāng）进行（háng）协商，行（háng）使合同的（de）修改和（hé）补充权，在（zài）主合同之外，签定（dìng）补充协议（yì），以明确一（yī）些模糊概念，修正主合同中的（de）不合理条（tiáo）款。

13．房屋交（jiāo）付后，买（mǎi）受人发现房屋实际情况与销售广告不符，可以要（yào）求开发商承担违约责任（rèn）吗（ma）？

为了保护购（gòu）房者的权益，《最高人民法院（yuàn）关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若（ruò）干问题（tí）的解释》第（dì）三条规（guī）定：“商品房的（de）销售广（guǎng）告和（hé）宣传资料为（wéi）要约邀请，但是出卖人就（jiù）商品房（fáng）开发（fā）规划范（fàn）围内的房（fáng）屋及（jí）相（xiàng）关设施所作的说明（míng）和允诺具体（tǐ）确定，并对商（shāng）品房买卖合同的（de）订立以及房屋价格的确（què）定有（yǒu）重大影（yǐng）响的，应当视为要（yào）约（yuē）。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承（chéng）担（dān）违约责任。”

由此可（kě）见，对于房地产广（guǎng）告中的有关房屋及其相关设施的说明及允诺，如果其对订立合同定价有重大影响，那么即（jí）使该说明和允诺未载（zǎi）入（rù）房屋买卖合同，也（yě）属于合同内容（róng）。若购房者发现说明或允诺的内容与实际（jì）不（bú）符时（shí），可以（yǐ）要求开发（fā）商承担（dān）违约（yuē）责任。

14．哪（nǎ）些房地（dì）产不能（néng）转让？

根据《城市房地产管理法》第三十八条规定，下列房地产，不（bú）得转让：

（1）以（yǐ）出让方式取（qǔ）得（dé）土地使用权（quán）的，不符（fú）合本法第三十九条规定的条件的；

（2）司法机（jī）关（guān）和行政机关依法裁定（dìng）、决定查封或（huò）者以其他形（xíng）式（shì）限（xiàn）制房地产权利（lì）的；

（3）依法收回（huí）土地使用权的（de）；

（4）共有房地产，未经其他共有人书面同（tóng）意（yì）的（de）；

（5）权属有争（zhēng）议的；

（6）未依法登记（jì）领取（qǔ）权属证书的（de）；

（7）法律、行政法规（guī）规定禁止转（zhuǎn）让的其他情（qíng）形。

15．仅有房（fáng）产证，没有办理不动产登记，能取得（dé）房屋所有权吗？

不动产以（yǐ）登记的方式进行（háng）公示，只有进行登记才发生（shēng）物权的效力，买受人才能获得不动产的所有权，登（dēng）记（jì）就是将新的所有人的名字（zì）登记在（zài）房产部门的登（dēng）记簿上，不动产登记簿是（shì）物权（quán）归属和（hé）内容的根据。而房产证（zhèng）是房产部门（mén）发给权利人的一种（zhǒng）享有权利的凭证，只起（qǐ）到（dào）证据的作用（yòng），当不动产（chǎn）登记簿记（jì）载的权利人和房产（chǎn）证记（jì）载的权利人不同时，以（yǐ）不（bú）动产登记簿为准。即房产（chǎn）证的效力弱于不动产登记簿（bù）的效力。一（yī）旦出现房屋产权纠纷，不动产登记簿上所记（jì）载的（de）人则拥有房屋的所有权。因此，在购买房屋时，一定要（yào）注意进行不动产登记或者不动产登记的变更（gèng）。

16．买（mǎi）来的住房面积缩（suō）水怎么办？

面（miàn）积缩水是买房族经常遇到的问（wèn）题，对于房屋“面积缩（suō）水（shuǐ）”的问题，应以房地（dì）产管理（lǐ）部（bù）门所做（zuò）的测量面积为准。《最高人（rén）民法院关于审理商品房买卖合（hé）同（tóng）纠纷案件适用法（fǎ）律若（ruò）干问题的解（jiě）释》对面（miàn）积缩水问题作出了明确的规定：第一，误差率（lǜ）在（zài）3%以（yǐ）内的，当事人不（bú）能（néng）请求解除合同，但是对于缩水部分的购房款，开发商应当返还。第二（èr），误差率超（chāo）过3%，买房人可以选（xuǎn）择请求（qiú）解除合同（tóng），或者不解除合同，但是要求开发商（shāng）承担其他责任。

17．开发商逾期交房怎么办？

开发（fā）商（shāng）应（yīng）该按照约定（dìng）的时间交付房屋，这（zhè）是开发商（shāng）的主要义务。如（rú）果开发商（shāng）没（méi）有（yǒu）按期交房，买（mǎi）受人（rén）可以根据不同情况，采取（qǔ）不同的方式来维（wéi）护（hù）自己的合法权益。第一，开发商不能按期交（jiāo）房，经（jīng）催告后（hòu）在合（hé）理期限内仍没有履行（háng）的，买受人可以（yǐ）解除合同；第二，逾期交付，经催告后在合理（lǐ）期限内仍（réng）没有履行（háng）的，买受人不解除合同，可（kě）以请求开发商承（chéng）担违约（yuē）责任；第（dì）三，逾期交付（fù），经（jīng）催告后开（kāi）发商在合理期（qī）间内交付的，不（bú）能解除合同，但（dàn）是可以请（qǐng）求开发商承担违约责（zé）任。需（xū）要（yào）注（zhù）意的是，买受人享有的（de）解除权必须在（zài）法定（dìng）期间内行使（shǐ），不行使（shǐ）的，解除权消灭。

18．房屋买（mǎi）卖合（hé）同签订后，因（yīn）意外事故使房（fáng）屋毁损（sǔn）、灭失的（de）风（fēng）险由（yóu）谁承担？

《最高人民法院关（guān）于审（shěn）理（lǐ）商品房买（mǎi）卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解（jiě）释》第十一条就此问题的不（bú）同情况（kuàng）分别作了规定：“对房（fáng）屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另（lìng）有约定（dìng）的除外。房屋（wū）毁（huǐ）损、灭失（shī）的（de）风险，在交付使（shǐ）用前由（yóu）出卖（mài）人承担，交付使用后由买受（shòu）人承（chéng）担；买受人接到（dào）出卖人的书面交房（fáng）通知（zhī），无（wú）正当理（lǐ）由拒（jù）绝接收的（de），房屋毁损、灭失（shī）的风（fēng）险自书面（miàn）交房通（tōng）知确（què）定的（de）交付使用之日起由买受人承担，但法律另（lìng）有（yǒu）规定或者当事人另（lìng）有约（yuē）定的（de）除外（wài）。”

由此可见（jiàn），一般（bān）情（qíng）况下，房屋损坏的风险，在房屋交（jiāo）付之前由出卖（mài）人承（chéng）担（dān）；在房屋交付给买受人（rén）之后，由买受人（rén）承担。此处（chù）所说的交付，是（shì）指（zhǐ）房屋的转移占有，就是把房屋由出卖人手中（zhōng），交到买受人手中，由（yóu）买受人占（zhàn）有使（shǐ）用该房屋（wū）。

19．签订商（shāng）品房预售合同，应（yīng）具备哪（nǎ）些条件？

根据《城（chéng）市房地（dì）产（chǎn）管理法》第四（sì）十五条（tiáo）规（guī）定（dìng）,商（shāng）品房预售，应当（dāng）符合下列条件：

（1）已（yǐ）交付（fù）全部土地（dì）使用权出让金，取（qǔ）得（dé）土（tǔ）地使（shǐ）用权证书；

（2）持有建设工程规（guī）划许可证；

（3）按提（tí）供预售的商（shāng）品（pǐn）房计算，投（tóu）入开发（fā）建设（shè）的资金达到工程建（jiàn）设总投资的（de）百（bǎi）分之（zhī）二十五以上，并已经确定施工（gōng）进度和竣（jun4）工交付日期（qī）；

（4）向县级以（yǐ）上人（rén）民政府房产（chǎn）管理部门办理（lǐ）预售登记，取（qǔ）得商品（pǐn）房预售许可证明。

商品房预（yù）售（shòu）人应（yīng）当按照国家（jiā）有关规定将预售合同报县级（jí）以上人民政（zhèng）府（fǔ）房产管理（lǐ）部（bù）门和土地管（guǎn）理部门登记备案。商品房预售所得款项，必须用于有关的工程（chéng）建设。

20．出（chū）卖人未取得商品房预售许（xǔ）可证明，其与买受（shòu）人签（qiān）订的房屋（wū）预售合同是否有（yǒu）效？

《最高人民法（fǎ）院关于审理商品（pǐn）房买卖合同纠（jiū）纷案件适用法律若干（gàn）问题的解释》第二条规（guī）定：“出（chū）卖（mài）人（rén）未取得商品房预售许可证明，与买受（shòu）人订立的商品房预售合（hé）同，应当认定无效，但是在起（qǐ）诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”

可见，要签订商品房预（yù）售合同，开发商必须取得商品房（fáng）预售许可证明，否（fǒu）则（zé），该合同无效。当然（rán），也有例外情（qíng）况。如果在买受人向法院起诉之前，商品房（fáng）预售人取得（dé）了商品房预售许可证明，可认定预售（shòu）合同（tóng）有效。

21．房屋（wū）买卖双方签（qiān）订预售合同后，没有进行登记备案，一方当事人可以请求确认合同无效吗？

《最高人民法（fǎ）院关于审（shěn）理商品房（fáng）买（mǎi）卖（mài）合同纠纷（fēn）案件适用法律若干问题的解释》第六条规定（dìng）：“当事人以商品房预售合（hé）同未（wèi）按照法律、行（háng）政法规规（guī）定办理（lǐ）登记备（bèi）案手续（xù）为由，请求确认合（hé）同（tóng）无效（xiào）的，不予（yǔ）支（zhī）持。当（dāng）事人（rén）约（yuē）定以办理登记（jì）备案手（shǒu）续为商（shāng）品房（fáng）预售合同（tóng）生效条（tiáo）件（jiàn）的，从其约定，但当事（shì）人一方已经履（lǚ）行（háng）主要义务，对方接受（shòu）的除外。”

由此可见，虽然法（fǎ）律要求签订商（shāng）品房预（yù）售（shòu）合同后，需进（jìn）行登记备案，但（dàn）是如（rú）果双方（fāng）签订预售合（hé）同后没有（yǒu）办理（lǐ）登（dēng）记备案（àn）手续，当事人要求（qiú）确认合（hé）同无效的（de），法（fǎ）院（yuàn）不予（yǔ）支持（chí），是否办理登记备案手续不（bú）是预售合同生效的条件。

22．房屋出（chū）现质（zhì）量问题，任何时候都可以要求出卖（mài）人修复吗？

《商品房销售管理办法（fǎ）》第三十三条规定：房地产（chǎn）开发（fā）企业应当对所售商品房承担质量（liàng）保修责任。当事人应当在合同（tóng）中就保修范围、保修期限、保修责任等内容作（zuò）出约定。保（bǎo）修期从交付之日起计（jì）算。商品住（zhù）宅的保修期限不（bú）得低于（yú）建（jiàn）设工程（chéng）承包单（dān）位向建设单位出具的质（zhì）量保修书约定保修期（qī）的存（cún）续期；存续期少于《商品住（zhù）宅（zhái）实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规（guī）定》（以（yǐ）下简称《规定》）中确定的最低（dī）保修期限的，保（bǎo）修期不得（dé）低于《规定》中确定的最低保（bǎo）修（xiū）期限。非住宅商（shāng）品房的保修（xiū）期限不（bú）得（dé）低于建设工程承包单位向建（jiàn）设单位出具的质量保修书约（yuē）定保修期的（de）存续期。在保修期限（xiàn）内发生的属于保修（xiū）范围的质量问题（tí），房地产开发企业应当履行保修（xiū）义（yì）务，并（bìng）对造成的损失承担赔偿责任。因不（bú）可抗力或者使用（yòng）不当造（zào）成（chéng）的损（sǔn）坏，房地产开发（fā）企业不承担（dān）责（zé）任。

此（cǐ）外，《建筑工程（chéng）质量管理条例（lì）》第四十（shí）条规定，在（zài）正（zhèng）常使用条件下，建（jiàn）设工程的最低保修期限（xiàn）为（wéi）：（1）基础设施工（gōng）程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工（gōng）程（chéng）的合理使用年限；（2）屋面防（fáng）水（shuǐ）工程（chéng）、有防水要求的卫生（shēng）间、房间（jiān）和外墙面的防（fáng）渗漏，为5年；（3）供热与供（gòng）冷系（xì）统，为（wéi）2个采暖期、供冷期；（4）电气管（guǎn）线（xiàn）、给排水管（guǎn）道、设备安装和装修工程，为2年。其他项目的保修期限由发包方与承包（bāo）方约定。

由此可见，关于房屋的保修期，是比较复杂的（de），当事人为了（le）维护自己的权（quán）益，除了（le）依照（zhào）法律规定，还（hái）可（kě）以在合同中进（jìn）行详细的约定，制定房屋的保修条款。所以，房屋出现质量问题（tí），并（bìng）不是任何时候都可以（yǐ）要求出卖人维修的，出卖（mài）人的保修期是有（yǒu）一（yī）定的期限的。

23．房屋买卖双方签订合（hé）同（tóng）后，出卖人与第三人（rén）恶意串通，又签订合（hé）同并交（jiāo）付使用，买受人可以请求确认第二个合同无效吗？

《最高人民法院关（guān）于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解（jiě）释》第十条（tiáo）规定：“买受人以（yǐ）出（chū）卖人与第（dì）三人恶意串通，另行订（dìng）立商品房买卖合同并将房（fáng）屋交付使用，导致其无（wú）法取得房（fáng）屋为由，请求确认出卖人与第三（sān）人订（dìng）立的（de）商品房买卖合（hé）同无（wú）效的，应（yīng）予（yǔ）支持。”

因（yīn）此，房（fáng）屋买（mǎi）卖双方签订合同后，出卖人又与他人签订合同，并（bìng）将（jiāng）房屋交付使用，买受（shòu）人只要能够证明出卖人与第三人是恶意串通，其可请求法院确认（rèn）出卖人与（yǔ）第三（sān）人签订的合（hé）同无效。实际生活中，如果第三人明（míng）知买卖双方的合（hé）同，还与出卖人签约，其实就是恶（è）意（yì）。

24．房屋交付（fù）使用后，房产证迟迟办不下来，开（kāi）发商是否承担违约责任？

《最高人民法院（yuàn）关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用（yòng）法律若干问（wèn）题的解释》第十八条（tiáo）规（guī）定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满（mǎn）未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖（mài）人应当承担违约责任（rèn）：（一）商品房买卖合（hé）同约定的办（bàn）理房屋所有权（quán）登记的期（qī）限；（二（èr））商品房买卖合（hé）同（tóng）的标的（de）物为（wéi）尚未建成房屋的，自房（fáng）屋交付使用之日起90日（rì）；（三）商品房买卖合同的标的物（wù）为（wéi）已竣（jun4）工房屋的（de），自合同订立之日起（qǐ）90日。合同没（méi）有约（yuē）定违约金或（huò）者损失数额难以确定的，可以按照已（yǐ）付（fù）购房款总（zǒng）额，参照中国人（rén）民银行规定（dìng）的金融机构计收逾期贷款利息的标准（zhǔn）计算。”上（shàng）述条文（wén）规定了开发商（shāng）逾期办（bàn）理房产证应承担的责任。

实际生（shēng）活中，房产（chǎn）证（zhèng）迟（chí）迟办不下来，有（yǒu）部分原（yuán）因是（shì）因为（wéi）开发商出售手续（xù）不能及时办（bàn）理齐全。由于开（kāi）发商的原（yuán）因，导致购房者在一（yī）定的期间（jiān）拿不到房产证的，购房者可以（yǐ）要求开（kāi）发（fā）商承担违约责任（rèn）。为了更好地维护自身（shēn）权益（yì），购（gòu）房者在签订购房合同时，最好约定办（bàn）理房产证（zhèng）的期（qī）限，将时（shí）间（jiān）约定明确，以（yǐ）防开发商恶意拖（tuō）延（yán）办（bàn）证时间。

25．房屋买（mǎi）卖时，该（gāi）房屋所（suǒ）占范围的土（tǔ）地（dì）使用权是否随之转移？

《城（chéng）市房地产（chǎn）管理法》第三十二（èr）条规定：“房（fáng）地（dì）产（chǎn）转（zhuǎn）让、抵押时，房屋的（de）所有权和该房屋占用（yòng）范围内的土地使用权同时转让、抵押。”根据上述法（fǎ）条规定，房（fáng）屋买卖时，该房屋所（suǒ）占范围的土（tǔ）地使用（yòng）权也随之转移，这就是（shì）所谓的“地随房走”。房屋买（mǎi）卖双方签订购房合同后，买卖双方应到房屋（wū）所在（zài）地的（de）县级以上地方人民政府的（de）房产管理部门办理（lǐ）房屋产权转移登记手续，之后（hòu）房屋买卖双方凭借变更后的房屋所有权证书（shū）和（hé）相关证件，到同级（jí）人民（mín）政府的土地管理部（bù）门申请（qǐng）办（bàn）理土地使用（yòng）权变更登记，土地管理部（bù）门（mén）核实后，由同级人民（mín）政府更换（huàn）土地使用权证书。至此，土地（dì）使用权随着（zhe）房（fáng）屋买卖发生变更。

26．房屋买卖双方已办完过户手（shǒu）续，双方还能解除合同吗？

《合同法》第九十三条规（guī）定（dìng）：“当事人协商一致，可以解除合（hé）同。当（dāng）事人可以（yǐ）约定一（yī）方（fāng）解除合同的（de）条件（jiàn）。解除合同的条件成就时，解除权人有权解除合同。”

由此可见，只（zhī）要当事人（rén）双方协商（shāng）一（yī）致，或者合（hé）同约定的解除合同的条件（jiàn）成就，是可以解除（chú）合同的，即使房屋（wū）已（yǐ）经过户。

27．房屋买（mǎi）卖合同签订后，一方以（yǐ）未办（bàn）理房屋（wū）产权变更登记为由主（zhǔ）张（zhāng）合（hé）同无效，能否成立？

《物权法》第十五条规定（dìng）：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消（xiāo）灭（miè）不动产物（wù）权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自（zì）合同成（chéng）立时生效；未办理物权登记的，不影响合同（tóng）效力。”

由此（cǐ）可（kě）见，对房屋买卖双方当事人来说，双方只要签订了合（hé）同（tóng），是否到登记机关（guān）办理登（dēng）记（jì），不影响合（hé）同效力。除（chú）非当事人在合同中约定合同生效的时间（jiān）或其他条款，否则，自合（hé）同（tóng）成立时生效（xiào）。所以，不能因未办理变更登记，主张合同无效。

28．房屋买卖中（zhōng），买受（shòu）人迟延交付购房款，出卖人可否要求解除合（hé）同？

《最（zuì）高人民法院关于（yú）审理商（shāng）品房买（mǎi）卖合同纠（jiū）纷案件适用法律若干（gàn）问题的解释》第十五（wǔ）条规定：“根（gēn）据《合同（tóng）法》第九十四条的规（guī）定，出卖人迟延交付（fù）房屋或者买受人（rén）迟延支（zhī）付购房（fáng）款，经催告后在三个月的合理（lǐ）期限内仍（réng）未履行，当事人一方请（qǐng）求解（jiě）除合同的，应予支持，但（dàn）当事人（rén）另有约定的除外。法律没有规定或者（zhě）当事人没有（yǒu）约定，经对（duì）方当事人催告（gào）后，解除（chú）权行使的合理期限为三个（gè）月。对（duì）方（fāng）当事人（rén）没有催告的，解除权应当在解除权（quán）发（fā）生之日起（qǐ）一年内行使（shǐ）；逾期不行使（shǐ）的，解除（chú）权消灭（miè）。”

由此可见（jiàn），房屋的买受人迟（chí）延交付房款的，出卖人可先予催告，要求其（qí）履行合（hé）同，支付购房款，如果买受人在（zài）催告（gào）后3个月的合理期限内仍（réng）不（bú）支付，出卖人可以请求解（jiě）除合同（tóng）。此外，解（jiě）除权有一定的行使期（qī）限（xiàn）。

29．租赁房屋被（bèi）卖（mài），租房人有权继续居住吗？

《合同法（fǎ）》第二百（bǎi）二十九条规定：“租赁物在（zài）租（zū）赁期间（jiān）发生所（suǒ）有权变动的，不影响（xiǎng）租赁合同的（de）效力。”《最（zuì）高人民法院（yuàn）关于贯彻执（zhí）行〈中华人（rén）民共和国民法（fǎ）通则〉若干问（wèn）题（tí）的意见（试行）》第（dì）一百一十九条规定（dìng）：“私有房屋在（zài）租赁期内，因买卖、赠与或者继承发（fā）生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人（rén）和新房主继（jì）续（xù）有效。”由此可见（jiàn），租赁房（fáng）屋被卖，租房人有权继（jì）续（xù）居住。

案例君补充：《民法典》第七（qī）百二十五条：租赁物在（zài）承租人按照租赁合（hé）同占有期限内（nèi）发生（shēng）所有权变动的（de），不影响租赁合同（tóng）的效力。

30．什么是房屋承（chéng）租人的优先购买权？

房屋（wū）承租人的优先（xiān）购买权是指出（chū）租（zū）人（rén）出卖租（zū）赁房（fáng）屋的，应当（dāng）在（zài）出卖之前的合理（lǐ）期限内通（tōng）知承租人，承租人享有以（yǐ）同等条（tiáo）件优先购买的权利。《合同法》第二（èr）百三十条规定，出租人出卖租赁房屋时，应当（dāng）在出卖之前的合理（lǐ）期限内通知承租人，承租人（rén）享（xiǎng）有以同等（děng）条件（jiàn）优先购（gòu）买的权利。《最高人民法（fǎ）院关（guān）于审理（lǐ）城镇房屋租（zū）赁合同纠（jiū）纷（fēn）案件（jiàn）具体应用（yòng）法律（lǜ）若干问（wèn）题的解释》第二十一条（tiáo）规（guī）定（dìng）：“出租（zū）人出卖租赁房屋未在合理期限（xiàn）内通知承租人或者（zhě）存在其他（tā）侵害承租人（rén）优先购买权（quán）情形，承租人请求出租人承（chéng）担赔偿责任的，人民法院应予（yǔ）支持。但请求确认（rèn）出租人与第三人（rén）签订的房屋（wū）买卖合同无效的，人民法院不（bú）予支持（chí）”。据（jù）此（cǐ），出租人侵害（hài）承租人优先购买权的，出租人与第三人签订的房屋买卖（mài）合同不因此无效，承租人（rén）只能请求（qiú）出租人承担赔（péi）偿责任。

房屋承租人（rén）优先购买（mǎi）必须符合以（yǐ）下条件：

(1)仅限于（yú）房屋租赁场合;

(2)出租人出卖出租（zū）房屋,应当在出卖之（zhī）前的（de）合理期限内通（tōng）知承租人。

(3)出租人侵害承租人优先（xiān）权（quán）的,承租（zū）人可主张赔偿损失;

(4)在转租（zū）的场合,次（cì）承租人（rén）与承租（zū）人都有优先购买权,二者（zhě）发生冲突（tū）的,前者优先于（yú）后者.

案例君补充：《民法典》第七百二十六条（tiáo）：出租人出卖租赁房屋的，应（yīng）当在（zài）出卖之前的（de）合理期限内通知承租人（rén），承租人享有以同等条件优先购买的（de）权利；但是房屋按（àn）份共（gòng）有人行使优先购（gòu）买权或者出租（zū）人将房（fáng）屋出卖给近（jìn）亲属的除外。